行政复议决定书 〔2019〕金政复字第90号

被申请人：兰溪市人民政府。

申请人向本机关申请行政复议，请求确认被申请人作出的兰补偿决定〔2019〕第37号《兰溪市人民政府房屋征收补偿决定》不合理并予以撤销。相关申请材料本机关于2019年6月4日收悉。经审查，本机关依法受理，并于6月6日向被申请人寄送了答复通知书及申请材料副本。2019年6月18日，本机关收到被申请人的答复材料。7月29日，因本案情况复杂，本机关决定延期30日作出行政复议决定。8月1日，本机关依法召开听证会，申请人、申请人委托代理人、被申请人委托代理人参加了听证。本案现已审理终结。

申请人称：2019年4月26日，被申请人作出兰补偿决定〔2019〕第37号《兰溪市人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称《征收补偿决定》）。申请人认为，被申请人作出的《征收补偿决定》有失公平。申请人的房屋是保存较为完好的清代古建筑，被申请人明确该房屋征收后不拆除作为文物古建筑修复保护，并要求申请人要保护好建物内的文物，若擅自拆除变卖浮雕牛腿等就要坐牢。而在征收实际操作过程中，被申请人以目前文物的估价处于法律空白地带，征收文物古建筑的补偿标准没有法律法规依据为由，把申请人的房屋等同于周边的危旧房进行估价征收，由于申请人的房屋建造年份是49年前，估价明显低于后来建造的简易房。申请人认为文物古建筑价值高于普通住宅，这是基本共识。文物古建筑是无价的，但在交易中必须要定价，这和生命是无价的但人生伤亡赔偿必须有价是一个道理。由于每个文物古建筑的年份、规模、建造工艺、保存情况等等都有所不同，国家很难出台文物古建筑的补偿标准，因此文物古建筑的价值应由具有文物评估资质的评估机构估价。国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。被征收人指定的评估机构金华新联房地产估价事务有限公司不具有文物评估资质，申请人拒绝该公司评估。房屋征收部门工作人员在2019年3月与申请人沟通时还明确表示兰溪市组织部领导正在联系具有文物评估资质评估机构对未签约的古建筑拆迁户进行价值评估。而在2019年4月被申请人在未评估的前提下作出了该补偿决定。申请人认为该补偿决定未考虑文物古建筑的价值明显不合理失公平，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条中“应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的要求。申请人认为，申请人不服2017年9月29日被申请人发布的《兰溪市人民政府房屋征收决定》[兰政字〔2017〕1号]，依法提起行政复议申请，在审理当中，在行政复议没有作出决定之前，被申请人作出的〔2018〕27号补偿决定方案，存在法律依据不足、违反法定程序等严重问题。当时申请人还给被申请人提供了《声明函》，声明金华新联房地产估价事务所有限公司行政复议审理期间作出的《兰溪市桃花坞区块棚户区改造国有土地上房屋初步评估结果》不具有任何法律效力。在〔2018〕27号补偿决定方案送达之时，申请人明确告知申请人没有第二处住房要选择产权调换，但补偿过低根本买不起被申请人提供的安置房(调换房优惠价6100元/平方米；市场调节价7100元/平方米；申请人房屋补偿5756.97元/平方米，还要扣除368元/平方米的土地出让金)，且补偿决定方案的房屋价值依据《兰溪市桃花坞区块棚户区改造国有土地上房屋初步评估结果》有诸多的不合理，与被申请人沟通无果而未达成补偿协议。在最后几次沟通过程中房屋征收部门领导说补偿的钱虽不够购买安置房，但足够购买五六十平的二手房，俩老人够住了。以这样的理由来剥夺申请人选择产权调换的权利，是不是太荒唐。被申请人在随后作出的补偿决定中称申请人在他们法定期限内没有选择补偿方式，确定申请人的补偿方式为货币补偿。申请人认为该补偿决定法律依据不足、违反法定程序。申请人认为，被申请人作出的该补偿决定的房屋价值计算依据《兰溪市桃花坞区块棚户区改造国有土地上房屋初步评估结果》，对申请人庭园土地价值计算非常不公平合理。当时兰溪的土地拍买价是12500元/平方米，而给申请人的价格为2900元/平方米，且价格也不透明也有补偿5320元/平方米的。被申请人在压低庭园土地价格的同时还无端克扣庭园面积。申请人房屋占地面积62.5平方米(房屋建筑面积108平方米，其中一层平房17平方米，二层楼房91平方米)，土地使用权面积83.9平方米，庭园面积为21.4平方米与实际丈量相符。而被申请人用容积率算出申请人庭园面积为11.9平方米。对这完全不切合实际的算法，申请人表示质疑并多次与房屋征收部门领导理论，得到的解释是这是市政府政策没法改变。申请人认为申请人土地性质为划拨还是出让有待确认。国家规定划拨土地是不可转让的，是不能办理过户的，需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户。申请人房产为转让所得，办理过户时已缴纳土地出让金，申请人保留有当时的收款收据。而房屋征收部门工作人员说1990年以后缴纳才能算出让土地，申请人1988年缴纳的不算。申请人认为如果当时的收费是合理的，申请人的房产应视同出让土地来补偿；如果当时的收费是不合理的，被申请人也应对当时政府的收费给申请人一个说法。综上所述，申请人认为，实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，被申请人以棚户区改造之名征收申请人雕梁画栋的单庭落园却让申请人买不起房，并决定货币补偿使申请人无房可居，申请人面对现在的高房价居住条件、生活质量将明显下降，该征收决定严重违背了国家实施棚户区改造的初衷。被申请人作出的该征收决定严重损害了申请人的利益，违反了国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和浙江省人民政府颁布的《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》。因此，根据《中华人民共和国行政复议法》之规定，特申请复议。

申请人提供的证据材料有（以下均为复印件）：申请人身份证、南后街某某号房屋初步评估结果、《声明函》、《征收补偿决定》、兰房权证兰江字第012654号房屋所有权证、兰国用（94）字第01894号国有土地使用证等。

被申请人称：申请人要求撤销被申请人作出的《征收补偿决定》于法无据，理由不能成立，应当维持被申请人作出的《征收补偿决定》。主要理由为：一、被申请人作出的《兰溪市人民政府房屋征收决定》[兰政征字〔2017〕1号]合法有效，对此已由浙江省高级人民法院(2018)浙行终1238号生效的《行政判决书》所确认。二、申请人因补偿问题未在法定签约时间内与房屋征收部门达成一致，未签订《补偿协议》。签约期限自2017年11月28日至2018年1月26日共60天。三、因申请人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，房屋征收部门根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定，向被申请人提出补偿决定方案。被申请人经审查后，于2018年5月24日将《补偿决定方案》送达了申请人，由于申请人收到《补偿决定方案》后未在法定15日内提出意见并选择补偿方式。被申请人依法在2019年4月26日作出了《征收补偿决定》并依法进行了公告，向申请人进行了送达。四、申请人的申请理由不能成立。申请人认为自己的房屋是保存较为完好的清代古建筑，且属于低容积率自建房，补偿价值应当高于同类结构的房屋。但关于对已列入省级、市级文保单位及登录点老房屋的征收补偿，与同区块其他房屋一样，按《国有土地上房屋征收评估办法》评估房屋价值并给予补偿。对木结构老房屋的天井、牛腿、雕花门窗、花格等实物构件，从装修角度予以评估补偿，以区别于普通木结构房屋。关于低容积率自建房的土地及庭院的补偿，根据兰溪市棚户区(城中村)改造工作领导小组办公室专题会议纪要精神，容积率低于1.5的自建低层住宅，合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以1.5的，对超过部分的土地给予补偿，其中住宅划拨用地按土地面积每平方米2900元补偿，住宅出让用地按土地面积每平方米5030元补偿。独幢私有自建住房的庭院，按每平方米1000元给予补偿(不含已办理土地登记的面积)。综上，被申请人认为自己所作出的《补偿决定》程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，申请人的复议请求于法无据，请求复议机关依法维持被申请人作出的《征收补偿决定》。

被申请人提供的证据材料有（以下均为复印件）：《兰溪市人民政府房屋征收决定》[兰政征字〔2017〕1号]及公告、《兰溪市桃花坞区块棚户区改造国有土地上房屋征收补偿方案》、《关于房地产价格评估机构确定的公告》、候选评估机构资质证书及营业执照、评估机构选择公证书、不动产权属查询结果单、土地登记审批表、《关于签约时间及签约地点等情况的通告》、签约率达到80%以上的公告、《兰溪市桃花坞区块棚户区改造国有土地上房屋初步评估结果公示表(第二批)》及张贴公示的照片、《房屋征收补偿分户估价报告》及送达公证书、《补偿决定方案》及送达公证书、《征收补偿决定》及送达公证书、房屋征收补偿决定公告及张贴公告的照片、征收补偿决定在政府网站及报纸上公告的情况等。

经审理查明：申请人在兰溪市南后街某某号拥有房屋一处，该房屋所有权证号为兰房权证兰江字第012654号，建筑面积108平方米；土地使用权证号为兰国用（94）字第01894号，土地使用权面积83.9平方米，土地登记用途为住宅。因兰溪市桃花坞区块棚户区改造需要，被申请人于2017年9月29日作出兰政征字〔2017〕1号《兰溪市人民政府房屋征收决定》，决定对桃花坞区块棚户区改造范围内国有土地上房屋依法实施征收。申请人所拥有的房屋被列入此次征收范围。被申请人将上述房屋征收决定及附属的房屋征收补偿方案进行了公告。房屋征收补偿方案明确告知被征收人可以在公告之日起十日内协商选定对被征收房屋价值进行评估的机构，但在规定期限内，申请人未作出选择。被申请人在公证处公证监督下，通过抽签选定了金华新联房地产估价事务所有限公司为被征收房屋的房屋征收评估机构。2018年3月24日，被申请人通过张贴的方式将《兰溪市桃花坞区块棚户区改造国有土地上房屋初步评估结果公示表（第二批）》予以公布。2018年4月10日，被申请人将《房屋征收补偿分户估价报告》送达给申请人，因申请人不配合入户评估，该估价报告未对室内装饰装修价值及附属物价值进行评估。申请人拒收估价报告，未在规定期限内提出书面复核评估申请。2018年5月23日，被申请人针对申请人所有的房屋作出了《补偿决定方案》，向申请人提供了实施货币补偿和房屋产权调换两种补偿安置方式的方案并于次日向申请人送达。在规定期限内申请人没有选择补偿方式。2019年4月26日，被申请人对申请人名下的坐落于兰溪市南后街某某号房屋作出了兰补偿决定〔2019〕第37号《征收补偿决定》并于5月5日向申请人送达。《征收补偿决定》载明：一、确定被征收人房屋征收补偿方式为货币补偿。货币补偿总金额为741963元（强制执行的无货币补偿奖励），其中：被征收房屋主体价值：616519元；房屋室内装修价值待定；附属物价值待定；搬迁费：2140元；货币补偿奖励（按被征收房屋主体价值的20%计算）：123304元；其他：待定。室内装饰装修价值及附属物价值需入户评估后另行确定。二、补偿款已专户存储，被征收人随时可以领取补偿款，强制执行的依法支付补偿款。三、搬迁期限：被征收人应当于2019年5月31日前按本补偿决定办理房屋征收补偿相关事宜并完成搬迁。申请人对该《征收补偿决定》不服，向本机关申请行政复议。

以上事实有南后街某某号房屋初步评估结果、兰房权证兰江字第012654号房屋所有权证、国用（94）字第01894号国有土地使用证、《兰溪市人民政府房屋征收决定》[兰政征字〔2017〕1号]及公告、《兰溪市桃花坞区块棚户区改造国有土地上房屋征收补偿方案》、《关于房地产价格评估机构确定的公告》、候选评估机构资质证书及营业执照、评估机构选择公证书、不动产权属查询结果单、土地登记审批表、《关于签约时间及签约地点等情况的通告》、签约率达到80%以上的公告、《兰溪市桃花坞区块棚户区改造国有土地上房屋初步评估结果公示表(第二批)》及张贴公示的照片、《房屋征收补偿分户估价报告》及送达公证书、《补偿决定方案》及送达公证书、《征收补偿决定》及送达公证书、房屋征收补偿决定公告及张贴公告的照片、征收补偿决定在政府网站及报纸上公告的情况等证据证实。

本机关认为，被申请人为兰溪市桃花坞区块棚户区改造需要而作出的兰政征字〔2017〕1号《兰溪市人民政府房屋征收决定》已发生法律效力。因房屋征收部门与申请人在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款之规定，经房屋征收部门报请，作出房屋征收决定的被申请人有权按照征收补偿方案作出《征收补偿决定》。关于《征收补偿决定》是否合法合理的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和第二十条第一款之规定，被申请人在补偿决定作出前，已通知申请人自行协商确定被征收房屋价值评估机构，但申请人未在规定的期限内作出选择，被申请人据此采用抽签方式随机确定金华新联房地产估价事务所有限公司为被征收房屋价值评估机构符合上述规定。申请人拒收房屋价值评估机构作出的估价报告，未在规定期限内提出书面复核评估申请。被申请人以该估价报告确定的价值作为货币补偿的依据作出补偿决定，且补偿范围包括被征收房屋的价值、因征收房屋造成的搬迁费用及相应的补助和奖励，符合相关规定。被申请人在向申请人作出《补偿决定方案》时为申请人提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，申请人未在规定的期限内选择补偿方式，被申请人据此确定以货币补偿方式对申请人进行补偿符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条之规定。

综上，被申请人作出的补偿决定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规规定的法定要件。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定，本机关决定如下：

维持被申请人作出《兰溪市人民政府房屋征收补偿决定》（兰补偿决定〔2019〕第37号）的行政行为。

申请人如对本决定不服，可自收到决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

金华市人民政府

2019年8月26日