关于《金华市物业管理条例（征求意见稿）》公开征求意见情况的反馈

意见一：全国人大法工委：在实践中，拒不交纳物业费的业主要求参加业主委员会选举，大多是认为本小区现有物业管理机构侵害其合法权益。根据业主委员会成员的选举程序，业主大会选举前，参选业主的基本情况，包括是否按时交纳物业服务费等费用的情况，都会予以公示。业主们在明知其拒不交纳物业费的情况下，仍通过业主大会将其选举为业主委员会成员，说明大部分业主认可其拒不交纳物业费的行为，也反映物业管理中存在的问题。”全国人大常委会法工委方面认为，此时，法律法规应当支持业主通过自治方式实现自身救济，如果地方性法规将“按时交纳物业费等费用”作为参选业主委员资格的限制性条件，将剥夺这种情况下业主通过自治寻求救济的法定权利，不符合立法原意。

“业主与物业服务企业之间是基于物业服务合同产生的民事法律关系，业主拒不交纳物业服务费的行为，是民法典规定的违约行为，物业服务企业可以通过违约条款寻求救济。地方性法规以资格限制的方式，干预平等主体之间的民事法律关系，不符合法治精神。”，法工委负责人说。

回复意见一：提交市政府审议的条例草案中已经将关于物业费缴纳作为业主委员会委员担任资格的规定删除。但草案非最终稿，须提交市人大进一步修改论证。

意见二：业委会委员不交物管费房管局要求重新换届选举

2009年1月2日，小区第四届业主委员会向武侯区房管局、晋阳街办申请备案及提交材料。社区居委会在《物业管理业主大会业主委员会备案表》中签署了“业主大会选出的委员中有5位委员不能提供缴纳的物管缴费凭据”的意见，晋阳街办在该表也签署了“情况属实，报房管部门审查备案”的意见，并将所有材料报送到区房管局。区房管局审查后未予备案。

2009年6月15日，区房管局、晋阳街办作出《关于对交大花园武侯小区部分业主反映问题的答复》（以下简称《答复》），以小区在“进行换届选举时未严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行……对小区新选出的第四届业主委员会不予备案，并要求按照《成都市物业管理条例》规定，由晋阳街办重新组织召开小区业主大会会议进行换届选举工作”。

原告熊某等人不服，起诉到法院，请求：1、撤销《答复》中对交大花园武侯小区第四届业主委员会不予备案的不当行政行为；2、判令区回复：提交市政府审议的条例草案中已经将关于物业费缴纳作为业主委员会委员担任资格的规定删除。但草案非最终稿，须提交市人大进一步修改论证。房管局尽快备案；3、判令两被告赔偿损失1元钱。

委员资格业主大会说了算

行政部门不能越权

武侯法院审理认为：诉讼中，区房管局、晋阳街办以选举产生的交大花园武侯小区第四届业主委员会委员中，有委员拖欠物业服务费而不应具备候选人资格为由，进而认定选举未严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行。但据规定，业主委员会的委员不缴纳物业服务费的，是否终止其委员资格，该权利属业主大会享有，而非行政机关的职权，行政机关不得据此认定有关人员是否具有业主委员会委员的候选资格。因此，区房管局、晋阳街办的《答复》缺乏法律依据，其行为属超越职权行为，依法应予以撤销。另外，熊某等提交的证据不能证明有损失的存在或发生，因此对要求赔偿损失1元钱的诉讼请求不予支持。

武侯法院判决，撤销被告区房管局、晋阳街办作出的《答复》。驳回原告熊某的其他诉讼请

回复意见二：提交市政府审议的条例草案中已经将关于物业费缴纳作为业主委员会委员担任资格的规定删除。但草案非最终稿，须提交市人大进一步修改论证。

意见三：起草说明中称“业主公共意识淡薄，业主大会制度不能发挥应有作用，自治水平较低；”，而条例中又规定“拒付物业费业主禁止当业委会委员”，实际上业主公共意识强才会以个人拒交物业费与物业公司抗争，解决这一问题靠堵不是良方，充分市场竞争才能根本上解决问题，降低纠纷，为市民谋福。

现在，金华市场上外来的绿城物业公司 一家独大，是否存在商业贿赂及垄断，是否存在本地物业公司、初创物业公司的发展受限，竞争是否充分，有没有实现真正的市场机制选聘物业，从而让金华物业良性发展，在本条例中体现较少，从续聘等操作上，本条例固化、强化原物业在市场上的既得利益，以禁止“拒交物业费业主不进业委会”方式扼杀业主权益，为既得利益者撑伞，不利于本地物业公司发展，建议法规在公开市场竞争方面予以更多制度设计。

回复意见三：提交市政府审议的条例草案中已经取消了续聘的相关内容。但草案非最终稿，须提交市人大进一步修改论证。

意见四：该条例第十九条有拒付物业服务费、公共水电公摊费、不交存物业专项维修资金等损害业主共同利益行为的规定禁止进入业委会不合理，这些条款明显偏向于物业公司，不利于业主个体，拒付物业费是何种情形，有的是物业有明显过错，有的物业故意而为之，拒交物业费实属业主无耐之举，在物业活动中，此种情形较多，业主个体往往是弱者，有觉醒参与业委会的业主更是难得，所以建议拒付物业费一项改为“因拒付物业费而起诉至法院判令限期缴付仍然不付的”，这种情形才是失信的恶劣情为，如经法院调解或审判，本人服从缴纳，不应当禁止。参与选举业委会是民法典、国家物业法规规定业主的权利，不应当在下位法中剥夺，况且拒付物业费是民事行为，与道德无关，与品行无关，其存在纠纷本身比较存在复杂的情形，可以是业委会与物业公司利益输送，可以是物业公司未按合同履行导致。国内法院（成都）也有拒付物业费取消业委会委员资格而被判业主胜诉的案例，说明拒付物业费取消业委会资格的决策过于轻率。

回复意见四：提交市政府审议的条例草案中关于物业非作为业主委员会委员担任资格的规定已经删除。但草案非最终稿，须提交市人大进一步修改论证。

意见五：1、物业必须公开招标选聘，现实中业委会直接指定物业公司，容易腐败，有些甚至干脆挂靠物业实质上业委会自己来干物业，引发大量的社会矛盾。

2、公共收益必须明示，业委会不得随意处置公共收益。随意处置的，必须明确承担什么样的责任。

3、现实中业委会拒不召开业主大会，找社区、街道也是不愿意来管理。许多需要通过业主大会表决的事项直接业委会就定掉了，而且还拿业委会没有办法。希望草案中明确业委会违规、越权确定相关事项的，如何处罚？拒不召开业主大会的，如何处罚？这两个问题很关键。

回复意见五：1.关于物业的选聘，《物业管理条例》第二十四条和《浙江省物业管理条例》第二十一条、第二十九条中已有明确规定和授权，地方性法规一般不得突破。　　　　　　　　　　2.按照法律规定公共收益应该公开。提交市政府审议的条例草案中也有相关规定。　　　　　　　3.关于业委会拒不召开业主大会提交市政府审议的条例草案中第四十八条有相关规定和罚款。但草案非最终稿，须提交市人大进一步修改论证。

意见六：1.《金华市物业管理条例》草案第二章业主、业主大会和业主委员会第十二条第四款“使用建筑物及其附属设施的维修资金”指向不明且缺乏法律依据

理由：（1）我通过查询国务院《物业管理条例》及《浙江省物业管理条例》获知，由业主共同决定的事项中涉及资金的条款有《物业管理条例》中的第十一条“筹集和使用专项维修资金”，《浙江省物业管理条例》也并未提及业主能共同决定此相关事项，故对其法律依据提出疑问，这项条款是否对业主的权利有所扩大？

（2）如若实施此项条款，该资金的具体使用方向及领域又有何规定？具体能够使用的金额又是否有限制？故对此我认为该条款指向不够明确。

2.《金华市物业管理条例》草案第四章物业的使用与维护第四十条第十一款“物业禁止占用公有部位、公共设施设备”是否存在例外情况使物业不得不占用公共资源？禁止的范围不够严谨。

理由：（1）国务院颁布的《物业管理条例》第五章第四十九条明确写道“因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。”从中可以看出物业可以在一定条件下占用共有部位、公共设施设备。

（2）从国务院颁布的《物业管理条例》第六章法律责任第六十四条规定“（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。”可知即使是禁止使用，也是禁止擅自使用，故我认为该法条指定的禁止范围不够严谨。

3.《金华市物业管理条例》草案第四章物业的使用与维护第四十条第十五款“物业禁止高空抛物”如若非人为原因出现高空抛物现象该如何处理？

理由：通过查询最高人民法院出台依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见中写道“依法确定物业服务企业的责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，造成建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落致使他人损害的，人民法院依法判决其承担侵权责任。有其他责任人的，物业服务企业承担责任后，向其他责任人行使追偿权的，人民法院应予支持。物业服务企业隐匿、销毁、篡改或者拒不向人民法院提供相应证据，导致案件事实难以认定的，应当承担相应的不利后果”可知，高空抛物应当区分是否存在其他责任人的现象存在，故我认为该法条条款应有更明确地说明。

回复意见六：1关于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金的规定在《中华人民共和国民法典》中，其中第二百七十八条规定 下列事项由业主共同决定：（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；2.关于公共资源的占用及高空抛物本条例中未涉及的内容可直接适用上位法。上位法已有具体规定的，作为地方性法规一般不重复上位法的规定。