行政复议决定书 金政复〔2024〕113号

金华市人民政府

行政复议决定书

金政复〔2024〕113号

申请人：张XX，住金华市XX区XX街道

被申请人：金华市XX区人民政府，住所地金华市XX区XX西路

法定代表人：XXX，区长

委托代理人：李XX、吴XX，浙江XX律师事务所律师

申请人向本机关申请行政复议，请求：撤销被申请人于2024年2月22日作出的《房屋征收补偿决定书》，责令被申请人依法作出行政处理。相关申请材料本机关于2024年4月3日收悉。经审查，本机关于4月11日依法受理并向申请人寄送受理通知书、向被申请人寄送答复通知书及申请材料副本（被申请人于4月15日签收）。4月29日，本机关收到被申请人提交的答复材料。本案现已审理终结。

申请人称：一、被申请人征收程序违法，未广泛征求社会公众意见，在征收决定前未进行社会稳定风险评估。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条的具体规定，被申请人在作出征收决定前并未进行充分的社会稳定风险评估，也未广泛征求社会公众的切实的意见和情况，程序违法。二、申请人所有的房屋评估价远远低于市场价，低于同地段隔壁邻居被征收房屋价值，被申请人征收方式显失公正，导致实体不公平，从而严重损害申请人的合法权益。申请人被征收房屋评估价值1414306元，装修装饰评估价值78146元，该房屋评估价畸低，远低于市场价，且当时申请人向拆迁指挥部相关领导提出，与申请人同一位置同一地段同一建筑物的隔壁邻居比较和参考，申请人所有的房屋的评估价也是远远低于邻居，指挥部工作人员答复称与申请人相邻的这户交过土地出让金，其基准价当然高，即使没扣除相应的出让金，申请人所有的房屋价值就是低。被申请人处工作人员的答复完全没有任何的法律依据，且区别对待，差别巨大，显失公平公正，严重损害申请人的合法权益。三、土地收益金计算错误，被申请人应当对涉案土地重新调研评估，并按照申请人购买该宗土地的价款为标准计算土地收益金。申请人名下坐落于金华市XX区XX路33号房屋，房产所有权证为金房权证X字第0015XXXX号，该国有土地使用证在金华经济开发区XX工贸实业总公司名下未分割，金华经济开发区XX工贸实业总公司企业性质为集体所有制事业法人，成立于1994年11月5日，已于2010年11月16日吊销，其公司股东为金华市XX区人民政府XX街道办事处，持股比例100%。造成申请人名下土地证未分割情形系历史遗留问题。据了解，该土地被抵押于银行，从而导致在2013年前申请人以及其他住户无法进行土地分割，该原因系人为因素，申请人在这当中没有任何过错，而被申请人核定土地出让金等结果时未将上述特殊情形予以考虑，导致土地基准价错误，从而导致土地收益金计算错误。因此，请求责令被申请人对涉及历史遗留问题按照规定程序处理，并依法重新核定土地收益金。

申请人提供的证据材料有（以下均为复印件）：申请人身份证、《房屋征收补偿决定书》（X政征补〔2024〕第X号）、商品房定购协议书、缴税证明、XX街道办事处组织机构代码证、土地登记委托书及法定代表人身份证明书（委托代理人空白）等。

被申请人答复称：一、被申请人于2024年2月22日作出的《房屋征收补偿决定书》主体适格，适用依据正确，程序合法，内容适当。因旧城区改建的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《金华市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，被申请人依法于2023年7月24日作出《关于金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收决定的公告》（以下简称《征收决定》），并于次日在金华日报、被申请人官网、征收范围内予以公告。《征收决定》公告载明了房屋征收范围、房屋征收部门为金华市XX区住房和城乡建设局（以下简称XX区住建局）、房屋征收实施单位为金华开发区XX片区更新指挥部、征收补偿方案和行政复议诉讼权利等内容。案涉房屋在该征收范围内。2023年7月25日XX区住建局发布《关于选择房地产价格评估机构的通告（XX更新区块一）》。在2023年7月26日至8月4日协商选定期间，XX更新区块一国有土地上房屋征收范围内的被征收人未能协商选定房地产价格评估机构。2023年8月5日上午9时30分至下午3时止投票选定期间，在浙江省金华市XX公证处现场公证下，未能投票选定房地产价格评估机构。2023年8月5日下午5时在浙江省金华市XX公证处现场公证下通过乒乓球摇号机摇号方式选定金华市XX房地产估价师事务所有限公司、金华市XX房地产土地评估有限责任公司、XX土地房地产资产评估有限公司联合体为XX更新区块一的房地产价格评估机构。案涉房屋坐落于XX路33号4室，混合结构，所在楼层1-3，建筑面积124.70平方米，房屋所有权人为申请人，房产所有权证号为金房权证X字第0015XXXX号，土地使用者为金华经济开发区XX工贸实业总公司，土地使用权类型为划拨，商服用地。2023年8月8日评估工作人员现场查勘了案涉房屋。2023年9月1日金华市XX房地产土地评估有限责任公司提供了分户初步评估结果并予以公示。案涉房屋价值初步评估结果为1413642元，装修价值为78146元，并备注“已扣除土地收益金”。2023年9月12日金华市XX房地产土地评估有限责任公司出具金XX征估XX区块一字（2023）第100XXX号《房屋征收补偿分户估价结果报告》并于2023年9月14日送达申请人。2023年9月17日申请人向金华市XX房地产土地评估有限责任公司书面申请复核评估。2023年9月21日金华市XX房地产土地评估有限责任公司作出复核结果告知函，维持评估结果。后申请人未申请鉴定。2023年9月11日XX区住建局发布公告，明确第一批公示的被征收人签约期限自2023年9月15日起至2023年10月19日止。2023年10月2日XX区住建局发布XX片区XX更新区块一征收范围内被征收人签约率达80%以上的公告。在签约期限内，金华开发区XX片区更新指挥部与申请人经多次协商仍未达成征收补偿协议。为维护公共利益，保证建设项目顺利实施，2023年11月10日被申请人向申请人送达《房屋征收补偿决定方案》，并书面告知其应当在补偿决定方案送达之日起十五日内提出意见并选择补偿方式，逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。后申请人未在规定期限内对补偿方式作出选择。2024年2月22日被申请人依法作出X政征补〔2024〕第X号《房屋征收补偿决定书》，后于同年2月26日送达申请人并予以公告。二、申请人的复议请求缺乏事实和法律依据。（一）XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收决定作出前被申请人已进行社会稳定风险评估并充分征求公众意见。金华开发区XX片区更新指挥部依法委托浙江靖信风险评估咨询有限公司进行社会稳定风险评估工作，评估结论社会风险等级判定为中低风险。2023年3月17日金华开发区XX片区更新指挥部完成浙江省重大决策社会风险评估报告备案。2023年3月28日，在浙江省金华市XX公证处公证下，XX片区XX更新区块一被征收人同意旧城区改建的比例达90%以上。2023年5月15日至6月14日被申请人在《金华日报》、被申请人官网及房屋征收范围公布《金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》征求被征收人、公众意见。在三十日征求意见期间，金华开发区XX片区更新指挥部共收到被征收人、公众电话103个、电子邮件15封、来信等书面意见30件、来访140余人次。2023年7月4日在被申请人官网及房屋征收范围内公布《关于金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）征求意见及修改情况的公告》，对被征收房屋价值补偿、奖励、因征收房屋造成的各项补助、腾空期限等事项予以修正。故被申请人系在广泛征求社会公众意见、依法进行社会稳定风险评估后作出《征收决定》。（二）金XX征估XX区块一字（2023）第100XXX号《房屋征收补偿分户估价结果报告》真实合法。《金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收与补偿方案》第十一条规定“对被征收人补偿时，应在被征收房屋评估时扣除被征收人依法应当补交的土地类型差价（被征收人没有提供《国有土地使用证》的，以自然资源和规划、住房建设部门认定的该宗土地的性质、用途、面积为准）1.使用国有行政划拨土地的”、“土地类型差价应当按房屋征收评估价为主要基数进行评估收取，在被征收房屋评估时予以扣减”。案涉房屋共三层（一层面积计41.5667平方米，二、三层面积计83.1333平方米），一层出让房屋单价28944元/平方米，扣除土地出让金9983元/平方米，该房屋评估单价为18961元/平方米，该房屋价值为788146元；二至三层出让房屋单价11443元/平方米，扣除土地出让金3911元/平方米，该房屋评估单价为7532元/平方米，该房屋价值为626160元，共计1414306元。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定“被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。故申请人未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，应视为对该评估结果的认可。此外，XX路33号不动产权属查询结果单载明其他被征收户在不同的年份都有办理不动产权属证书，据此案涉房屋所涉土地证不存在无法分割的情况。故申请人因自身原因未完成分割不是要求重新核定土地收益金的正当理由。综上，被申请人作出的X政征补〔2024〕第X号《房屋征收补偿决定》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。而申请人提出的复议请求缺乏事实和法律依据。

被申请人提供的证据材料有（以下均为复印件）：（2023）浙XXX民字第X号《公证书》、会议纪要、关于公开征求《金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》意见的通知及网站公告截图和张贴情况说明、征求意见及修改情况的公告及张贴情况说明、《关于金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收决定的公告》及报刊和网站公告截图、《关于选择房地产价格评估机构的通告》及张贴情况说明、选定房地产价格评估机构的三份公告及张贴情况说明、（2023）浙XXX民字第X号《公证书》、房屋征收评估委托书、评估初步结果公示表（第一批）及现场公示照片、房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权属查询结果单、房屋现场查勘表、房屋征收补偿分户估价结果报告及送达微信截图、复核评估申请书、复核结果告知函及邮寄凭证、评估机构及估价师资质证书、签约和腾空限期公告及现场公告照片、补偿协议生效公告及现场公告照片、（2023）浙XXX民字第X号《公证书》、（2024）浙XXX民字第X号、第X号、X号、X号《公证书》、《关于房屋征收补偿决定的公告》的网站公告截图、相关法规依据等。

经审理查明：申请人在金华市XX区XX路33号4室拥有房屋一处，混合结构，共三层，建筑面积124.70平方米，房屋所有权证号为金房权证X字第0015XXXX号；国有土地使用证在金华经济开发区XX工贸实业总公司名下未分割，土地使用权类型为划拨，商服用地。案涉房屋系申请人于1993年3月18日，与金华市XX房地产开发公司签订《商品房定购协议书》购得，于2003年7月10日办理房屋所有权证。2013年4月至2022年7月期间，上述XX路33号宗地分割给数十户权利人并随房转移占地使用权面积，其中并无申请人户。2023年7月24日，因旧城区改建的需要，被申请人作出《关于金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收决定的公告》（以下简称《征收决定公告》）并于次日在金华日报、政府官网、征收范围内予以公告，申请人的上述房屋位于征收范围内。《征收决定公告》载明了房屋征收部门为金华市XX区住房和城乡建设局（以下简称XX区住建局）、房屋征收实施单位为金华开发区XX片区更新指挥部（以下简称更新指挥部）、签约期限和腾空期限、行政复议和行政诉讼权利等内容，附件包括《金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收与补偿方案》（以下简称《征收与补偿方案》）。《征收与补偿方案》载明了评估机构选定及评估结果异议处理、土地类型差价收取相关规定等多项内容，其中第十一条规定“对被征收人补偿时，应在被征收房屋评估时扣除被征收人依法应当补交的土地类型差价（被征收人没有提供《国有土地使用证》的，以自然资源和规划、住房建设部门认定的该宗土地的性质、用途、面积为准）：1.使用国有行政划拨土地的”、“土地类型差价应当按房屋征收评估价为主要基数进行评估收取，在被征收房屋评估时予以扣减”。2023年7月25日，XX区住建局发布《关于选择房地产价格评估机构的通告（XX更新区块一）》，告知被征收人协商选定评估机构，协商不成的通过投票选定、投票未成的通过抽签确定等时间和规则。截至2023年8月5日，被征收人未能协商选定房地产价格评估机构，经金华市XX公证处公证，亦未能投票选定房地产价格评估机构，更新指挥部工作人员于当天下午5时现场通过乒乓球摇号机摇号方式确定金华市XX房地产估价师事务所有限公司联合体为XX片区XX更新区块一的房地产价格评估机构。8月8日，评估工作人员现场查勘了案涉房屋。9月1日，金华市XX房地产土地评估有限责任公司（以下简称XX评估公司）出具了评估初步结果公示表（第一批）并在片区更新公示栏予以公示，其中案涉房屋价值为1413642元，装修价值为78146元，总价值为1491788元，并备注“已扣除土地收益金”。9月12日，XX评估公司出具金XX征估XX区块一字（2023）第100XXX号《房屋征收补偿分户估价结果报告》（以下简称分户估价报告），载明房屋价值及附属物价值为1492452元（其中主房价值为1414306元、装修价值为78146元）。该分户估价报告于9月14日通过微信方式送达申请人。9月17日，申请人向XX评估公司书面提出复核评估申请。9月22日，XX评估公司向申请人邮寄复核结果告知函，认为评估结果合理。后，申请人未向评估专家委员会申请鉴定。9月11日，XX区住建局发布签约和腾空期限的公告，明确第一批公示初步评估结果的被征收人签约期限自2023年9月15日起至2023年10月19日止，腾空期限自2023年10月20日起至2023年11月18日止，超过规定期限签约、腾空的不予奖励。10月2日，XX区住建局发布补偿协议生效的公告，截至2023年10月2日，XX片区XX更新区块一征收范围内的被征收人签约率已达到80%以上。在签约期限内，申请人未与房屋征收部门达成补偿协议。11月10日，经金华市XX公证处公证，更新指挥部工作人员向申请人送达《房屋征收补偿决定方案》，由申请人儿子接收。《房屋征收补偿决定方案》载明“作出征收补偿决定方案如下：一、对被征收人名下坐落于金华市XX区XX路33号的房屋依法实施征收，依照《征收与补偿方案》规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。……二、被征收人应在收到本补偿决定方案之日起15日内，以书面形式向更新指挥部（XX街128号）提出意见并选择补偿方式，完成签约。若被征收人逾期不选择补偿方式，补偿方式由金华市XX区人民政府作出的补偿决定确定”。2024年2月22日，因申请人未在规定期限内对补偿方式作出选择，被申请人作出X政征补〔2024〕第X号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定》），载明“一、对被征收人名下坐落于金华市XX区XX路33号的房屋依法实施征收，以货币方式予以补偿。二、被征收人应获得的货币补偿金额为人民币1731376.6元。具体包括：1.被征收房屋的价值补偿合计1492452元（包括被征收房屋价值补偿1414306元、装饰装修价值补偿78146元）。2.搬家费补偿2098.8元。3.固定设施补偿费2958元【包括自来水‘一户一表’补偿费700元、电‘一户一表’补偿费700元、宽带移机补偿108元、空调挂机移机补偿1240元、电（燃气）热水器拆装补偿210元】。4.生产经营性非住宅房屋停产停业损失补偿74622.6元。5.给予被征收人的奖励159245.2元（包括评估奖10000元、货币补偿奖励149245.2元）。如经强制执行程序腾空被征收房屋的，159245.2元不予奖励，被征收人应获得的补偿款金额为1572131.4元。三、被征收人应获得的货币补偿款已全部存储于本次征收补偿款专用账户，被征收人在本决定书规定期限内腾空移交被征收房屋后，凭补偿决定书前往房屋征收实施单位办理申领手续。四、被征收人应在本决定书送达之日起15日内腾空被征收房屋并移交房屋征收部门”以及复核评估、补偿协议等有关事项。2月26日和27日，该《补偿决定》被直接送达申请人并在政府网站、片区更新公示栏等处予以公告。申请人对该《补偿决定》不服，向本机关申请行政复议。

以上事实有申请人身份证、《房屋征收补偿决定书》（X政征补〔2024〕第X号）、商品房定购协议书、缴税证明、（2023）浙XXX民字第X号《公证书》、会议纪要、关于公开征求《金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》意见的通知及网站公告截图和张贴情况说明、征求意见及修改情况的公告及张贴情况说明、《关于金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收决定的公告》及报刊和网站公告截图、《关于选择房地产价格评估机构的通告》及张贴情况说明、选定房地产价格评估机构的三份公告及张贴情况说明、（2023）浙XXX民字第X号《公证书》、房屋征收评估委托书、评估初步结果公示表（第一批）及现场公示照片、房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权属查询结果单、房屋现场查勘表、房屋征收补偿分户估价结果报告及送达微信截图、复核评估申请书、复核结果告知函及邮寄凭证、评估机构及估价师资质证书、签约和腾空限期公告及现场公告照片、补偿协议生效公告及现场公告照片、（2023）浙XXX民字第X号《公证书》、（2024）浙XXX民字第X号、第X号、X号、X号《公证书》、《关于房屋征收补偿决定的公告》的网站公告截图等证据证实。

本机关认为：一、被申请人为公共利益需要而作出的X区政告〔2023〕X号中的《关于金华市XX片区XX更新区块一国有土地上房屋征收的决定》已发生法律效力。申请人提出的“征求社会公众意见、社会稳定风险评估”系作出房屋征收决定前的过程性行为，不属于本案审查范围。因房屋征收部门与申请人在签约期限内未能达成补偿协议，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款之规定，经房屋征收部门报请，作出房屋征收决定的被申请人有权按照征收补偿方案作出《补偿决定》。二、关于案涉房屋《补偿决定》的程序事项。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和第二十条第一款之规定，被申请人在《补偿决定》作出前，已通知被征收人协商选定、投票选定房地产价格评估机构，最终以抽签方式确定金华市XX房地产估价师事务所有限公司联合体为房地产价格评估机构符合上述规定。其他有关分户估价报告、复核结果告知函、补偿决定方案、《补偿决定》等的送达程序，均无不当之处。三、关于案涉房屋《补偿决定》的实体内容。2013年4月至2022年7月期间，案涉XX路33号宗地分割给数十户权利人并随房转移占地使用权面积，其中并无申请人户。XX评估公司出具的初步评估结果已扣除土地类型差价，出具分户估价报告又经过复核后认为评估结果合理，因申请人未在规定期限内针对复核结果向评估专家委员会申请鉴定，被申请人以分户估价报告确定的价值作为补偿的依据作出《补偿决定》，且补偿范围包括被征收房屋的价值、因征收房屋造成的搬迁费用、停产停业损失及其他的补偿奖励，符合相关规定。被申请人向申请人作出《房屋征收补偿决定方案》时为申请人提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，申请人未在规定期限内选择补偿方式，被申请人据此确定以货币方式对申请人进行补偿符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条第二款之规定。故，被申请人作出的《补偿决定》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法规规章的法定要件。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定如下：

维持被申请人作出《房屋征收补偿决定书》（X政征补〔2024〕第X号）的行政行为。

申请人如对本决定不服，可自收到决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

金华市人民政府

附  相关依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
    市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
    对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

……

第二十条第一款  房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十五条第一款  房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

第二十六条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
    补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

……

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条  被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。

被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

……

第三十二条  除依照本条例第三十一条规定房屋征收决定效力终止以外，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向设区的市、县（市、区）人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。

设区的市、县（市、区）人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县（市、区）人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。

第三十三条第二款  被征收人在本条例第三十二条第二款规定的期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式。因旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为房屋产权调换的，用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。

《中华人民共和国行政复议法》（2023年修订）

第六十八条  行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为。